Kiracılar İçin Yasal Haklar ve Çözüm Yolları
Kira sözleşmesi sona erip anahtar teslim edildiğinde, çoğu kiracının aklında tek bir soru kalır: “Depozitom ne zaman iade edilecek?” Taşınma süreci tamamlanmış, borçlar ödenmiş, ev düzenli şekilde ev sahibine teslim edilmiştir. Ancak bazı ev sahipleri net bir dönüş yapmaz; “kontrol edeceğiz” diyerek iade sürecini haftalarca, hatta aylarca erteleyebilir. Böylece başlangıçta küçük görünen bir mesele, zamanla çözümlenmesi gereken ciddi bir hukuki probleme dönüşür.
Aslında süreç sanıldığı kadar belirsiz değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, depozitonun nasıl saklanacağını, ne zaman iade edilmesi gerektiğini ve tarafların hangi yükümlülükler altında olduğunu açık biçimde düzenler. Bu yazıda, depozitonun geri alınmasında en sık karşılaşılan sorunları, yasal dayanakları ve pratik çözüm yollarını adım adım ele alacağız.
Kira sözleşmelerinde güvence bedeli, kanunun zorunlu tuttuğu bir unsur değil; tarafların kendi iradeleriyle kararlaştırdığı ek bir yükümlülüktür. Uygulamada çoğu zaman kiraya veren, kiralananda doğabilecek zararları veya ödenmeyen kira/aidat borçlarını teminat altına almak amacıyla kiracıdan belirli bir miktar para ya da kıymetli evrak talep eder.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda, konut ve işyeri kiralarında güvence olarak yalnızca para veya kıymetli evrak verilebileceği düzenlenmiştir. Bu güvence en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Taraflar güvence kararlaştırmışsa, bu bedelin kira sözleşmesinde belirtilen banka hesabına yatırılması gerekir. Güvence bedeli, kiraya verene veya onun açıkça yetkilendirdiği bir kişiye ödendiğinde sona ermiş sayılır.
Kira ilişkisi sona erdiğinde kiracının herhangi bir borcu bulunmuyorsa, yatırılan depozitonun geri verilmesi gerekir. Kiracının bankadan güvenceyi talep edebilmesi için aşağıdaki şartların gerçekleşmesi gerekir:
1- Kira sözleşmesinin sona ermiş olması
2- Sözleşmenin bitiminden itibaren üç aylık sürenin dolması
3- Kiraya verenin bu süre içinde, kiracıya karşı kira ilişkisinden doğan bir alacak için dava veya icra takibi başlattığını yazılı olarak bildirmemiş olması
Kiracı ayrıca, kiraya verenin yazılı onayıyla da bankadan güvenceyi geri alabilir.
Konut ve işyeri kiralarında, güvence bedelinin bankada tutulması zorunludur. Kanun gereği para niteliğindeki güvence kiracı tarafından vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmalı;kıymetli evrak ise bankaya teslim edilmelidir. Ancak uygulamada güvence genellikle kiraya verene elden verildiğinden, böyle bir durumda bedeli bankaya yatırma sorumluluğu kiraya verene geçer.
Depozitonun vadeli bir hesapta tutulması, paranın değer kaybetmesini önlemek için gereklidir. Kiraya veren bu yükümlülüğe uymazsa, TMK m.2 uyarınca iyi niyetli davranmış sayılmaz ve iade sırasında güvenceye ortalama banka faizi eklenir. Uygulamada bu faiz, genellikle vadeli TL mevduatına ilişkin ortalama oran esas alınarak bilirkişi tarafından hesaplanır.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 24/02/2003 tarihli 2003/271 E., 2003/1640 K. Sayılıkararında “…Kiraya veren kira sözleşmesinden kaynaklanan ve kiracının sorumluluğunda bulunan tüm alacaklarını saptadıktan sonra, kiracının sözleşmenin başlangıcında vermiş bulunduğu kira depozitosunun, ortalama faiz getiren bir banka hesabına yatırılması gerekentarihten itibaren hesaplanacak faizi ile bulunacak toplam miktarın indirilmesiyle doğacak sonuca göre karar vermekten ibarettir.”
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, depozito başlangıçtaki nominal tutarı üzerinden değil, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihteki kira bedeli esas alınarak güncellenmiş değeriyle iade edilmelidir. Bu yöntem şu şekilde uygulanır: Depozito tutarının, sözleşmenin başlangıcındaki kira bedeline oranı tespit edilir ve bu oran sözleşmenin bitimindeki kira bedeline uygulanır.
Yargıtay 6. H.D. 2014/2287 Es. – 2014/4118 K. Sayılı kararında; “Mahkemece iadesi gereken güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozitonun kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği 01/01/2011 tarihindeki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirlenip, sonucu dairesinde alacak miktarının belirlenmesi gerekirken belirtilen bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” Hükmü kurulmuştur. (Yargıtay 6. H.D. 2012/15914 Es. – 2013/9504 K. Sayılı kararı da aynı yöndedir.)
Bu yazıda, kira depozitosunun iadesine ilişkin temel ilkeleri ve Yargıtay uygulamasını özetledik. Ancak her kira ilişkisi kendi koşulları içinde değerlendirilir; bir olayda depozitonun iadesi mümkün görülürken, başka bir olayda kiralananda zarar, aidat borcu veya farklı bir uyuşmazlık nedeniyle farklı sonuca varılabilir. Depozito alacağı çoğu zaman ince hesaplamalar, bilirkişi değerlendirmesi ve sözleşme hükümlerinin birlikte ele alınmasını gerektirir. Bu nedenle kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozito iadesiyle ilgili bir sorun yaşanıyorsa, sürecin doğru yönetilmesi ve hak kaybı yaşanmaması için bir avukattan hukuki destek alınması önemlidir.
Bu yazıda Prof. Dr. Cevdet Yavuz’un (Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler / 10. Baskı) ve Hikmet Kanık’ın (Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları / 4. Baskı) eserlerinden faydalanılmıştır.
Özer&Özer Avukatlık ve Arabuluculuk
Av. Umut ÖZER