15.05.2014 tarihli ve 29001 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6537 sayılı Kanunun 5. maddesi ile 5403 sayılı Kanuna eklenen 8/İ maddesinin ikinci fıkrası gereğince; “Tarımsal arazilerin satılması hâlinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir. Tarımsal arazi, sınırdaş maliklerden birine satıldığı takdirde, diğer sınırdaş malikler önalım haklarını kullanamaz. Önalım hakkına sahip birden fazla sınırdaş tarımsal arazi malikinin bulunması hâlinde hâkim, tarımsal bütünlük arz eden sınırdaş arazi malikine önalıma konu tarımsal arazinin mülkiyetinin devrine karar verir.” Buna göre 5403 sayılı Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanunu’na dayanarak önalım hakkının kullanılması ile ilgili olarak da TMK’nın 732 vd maddelerinin esas alınması düzenlenmiştir.
Önalım hakkı, tarımsal arazi vasfındaki taşınmazın üçüncü kişiye satılması halinde sınırdaş maliklere bu satılan taşınmazı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.
Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK’nın 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. ( TMK 733/4. madde). Bu süre, hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21/09/2005 günlü ve 2005/6-358-470 sayılı kararında açıklandığı üzere önalım hakkının kullanılması için gerekli hak düşürücü süre öğrenme olgusu ile değil bildirim olgusu ile başlamaktadır. TMK.nun 733/3. maddesinin emredici hükmü uyarınca da bildirimin noter aracılığıyla yapılması gerekir. Hak sahibinin noter bildirimi dışında herhangi bir şekilde satışı öğrendiğini ileri sürerek hak düşürücü sürenin başlatılması olanaklı değildir.
5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8/A uyarınca “Madde 8/A – (Ek: 30/4/2014-6537/5 md.) İl ve ilçelerin yeter gelirli tarımsal arazi büyüklükleri bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenmiştir. Tarımsal araziler bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez. Tarımsal arazilerin bu niteliği ŞERH konulmak üzere Bakanlık tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir” amir hükmü gereği arazinin niteliğinin ilgili tapu sicil müdürlüğü’ne şerh olarak bildirilmesi gerekir ki, tarımsal arazilerin satılması durumunda tapu memurunun bu hususu taşınmazı yeni satın alan kişiye açıklaması gerekir.
Tarım arazilerinin sınıflandırılması, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin belirlenmesi(1)
Madde 8 – (Değişik: 31/1/2007-5578/2 md.)
Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir.
(Değişik: 30/4/2014-6537/4 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen asgari büyüklüğe erişmiş tarımsal araziler, bölünemez eşya niteliği kazanmış olur.
(Değişik: 30/4/2014-6537/4 md.) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.
Yukarıdaki amir hüküm uyarınca 5403 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m 8. maddesi gereğince tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır. Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiğinin Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı il veya ilçe müdürlüklerinden sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi gerekir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 20/09/2016 tarih, 2015/4545 Esas, 2016/7071 Karar sayılı kararı).
Mağduriyet olmaması açısından tarımsal arazinin niteliği ile ilgili (mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olup olmadığı ) tespiti yapan Gıda, Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı il veya ilçe müdürlükleri ilgili Tapu Sicil Müdürlüklerine müzekkere yazmalı, bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilmeli, o taşınmazı satın almak için gelen kişiye de buranın tarım arazisi olduğu tapu sicil memuru tarafından gerekli açıklamalar yapılmalıdır.
06/07/2018
Av. Mesut ÖZER